Obținerea autorizației de construire poate părea un labirint birocratic intimidant, dar cu ghidul potrivit și paşii corecţi, procesul devine simplu și previzibil. În acest ghid complet, îți dezvăluim exact ce acte necesite, cât durează fiecare etapă și cât vei plăti în 2025.
Cuprins
- De Ce Autorizația de Construire Este Obligatorie?
- Procesul Complet: Cronologia Detaliată (2025)
- Costurile Complete pentru Autorizația de Construire (2025)
- Timeline Realist vs Optimist pentru Autorizare
- Checklist Complet: Nu Uita Nimic!
- Probleme Frecvente și Soluțiile Lor
- Serviciile SIGROMID pentru Autorizații
- Documentația Finală: Ce Primești
- Modificările și Revizuirile de Autorizație
- Întrebări Frecvente (FAQ)
- Concluzia: Autorizația Fără Stres cu SIGROMID
- Începe Procesul de Autorizare Astăzi
De Ce Autorizația de Construire Este Obligatorie?
Construirea fără autorizație poate duce la:
- Amenzi de până la 50.000 lei şi sistarea lucrărilor
- Obligația de demolare la cererea autorităților
- Imposibilitatea vânzării sau gajării proprietăţii
- Probleme cu asigurarea şi finanţarea
- Complicații legale pentru proprietarii ulteriori
Cu serviciile SIGROMID de asistență pentru autorizații, ai garanția obţinerii tuturor documentelor în termenele legale, fără stres și surprize.
Procesul Complet: Cronologia Detaliată (2025)
ETAPA 1: Pregătirea Documentației Inițiale (Săptămâna 1-2)
1.1 Documentele Proprietarului
Obligatorii pentru toate tipurile de construcţii:
- Actul de proprietate asupra terenului (original + copie legalizată)
- Certificatul de urbanism (valabil 2 ani de la emitere)
- Planul cadastral actualizat (max. 6 luni)
- Cartea funciară actualizată (copie după extras)
- Copie CI a proprietarului (toate paginile)
- Adeverință fiscală – fără datorii la bugetul local
Checklist Verificare Teren:
- Terenul este în proprietate privată completă
- Nu există servituți restrictive înscrise
- Nu este în litigiu sau executare silită
- Respectă distanţele faţă de vecini (min. 3m)
- Are acces la drum public (min. 4m lăţime)
1.2 Certificatul de Urbanism – Primul Pas Esenţial
Durata obținere: 30 zile lucrătoare
Valabilitate: 24 luni
Taxe: 50-200 lei (variază pe localități)
Documentele pentru certificatul de urbanism:
- Cererea tip (de la Primărie)
- Actul de proprietate
- Planul cadastral
- Copie Cl proprietar
- Dovada plății taxei
Atenţie: Fără certificat de urbanism valid, nu poți obține autorizația de construire!
ETAPA 2: Proiectarea Tehnică (Săptămâna 3-8)
2.1 Proiectul de Arhitectură
Responsabil: Arhitect autorizat
Durata: 2-4 săptămâni
Cost: 15-35 EUR/mp construit
Conţinutul obligatoriu:
- Planul de situație (scara 1:500)
- Planurile tuturor nivelurilor (scara 1:100)
- Secţiunile caracteristice (scara 1:100)
- Faţadele complete (scara 1:100)
- Detalii constructive specifice
2.2 Proiectul de Structură de Rezistență
Responsabil: Inginer constructor autorizat
Durata: 2-3 săptămâni
Cost: 8-15 EUR/mp construit
Calculele obligatorii:
- Calculul fundației și elementelor structurale
- Planurile de armare (fundație, stâlpi, grinzi)
- Detaliile de asamblare și îmbinări
- Nota de calcul structural
2.3 Proiectele de Instalații
Responsabili: Ingineri de specialitate autorizați
Durata: 2-3 săptămâni
Cost: 5-12 EUR/mp construit per instalaţie
Instalaţiile obligatorii:
- Instalația electrică: Tablou, circuite, prizărie, iluminat
- Instalația sanitară: Alimentare apă, canalizare, încălzire
- Instalația de gaze (dacă este cazul)
- Instalația de ventilare (pentru spații speciale)
2.4 Studiul Geotehnic (Pentru Anumite Construcţii)
Obligatoriu pentru:
- Construcții cu subsol
- Construcţii cu S+P+1E sau mai mari
- Terenuri cu declivitate > 15%
- Zone cu risc seismic ridicat
Cost: 1.500-4.000 EUR
Durata: 1-2 săptămâni
ETAPA 3: Obținerea Avizelor de Specialitate (Săptămâna 9-12)
3.1 Avizul ISU (Inspectoratul pentru Situații de Urgenţă)
Obligatoriu pentru: Toate construcţiile cu destinația locuinţă
Durata: 15 zile lucrătoare
Taxa: 100-300 lei
Valabilitate: 3 ani
Documentele necesare:
- Proiectul de arhitectură complet
- Proiectul de instalații (electrică, termică)
- Memoriul tehnic ISU
- Dovada plății taxei
3.2 Avizul de Mediu (Dacă Este Cazul)
Obligatoriu pentru:
- Construcţii industriale
- Construcţii în zone protejate
- Construcţii cu impact asupra mediului
Durata: 30 zile lucrătoare
Taxa: 200-1.000 lei
3.3 Avizele Furnizorilor de Utilități
DELGAZ GRID (Gaze Naturale):
- Durata: 15 zile lucrătoare
- Taxa: 150-500 lei
- Valabilitate: 2 ani
E.ON ROMANIA (Energie Electrică):
- Durata: 15 zile lucrătoare
- Taxa: 200-800 lei
- Valabilitate: 3 ani
APA-CANAL (Apă și Canalizare):
- Durata: 10 zile lucrătoare
- Taxa: 100-400 lei
- Valabilitate: 2 ani
3.4 Avize Suplimentare (Dacă Este Cazul)
Avizul Monumentelor Istorice:
- Pentru construcţii în zone protejate
- Durata: 45 zile lucrătoare
- Taxa: 300-1.500 lei
Avizul Apelor Române:
- Pentru construcții aproape de cursuri de apă
- Durata: 30 zile lucrătoare
- Taxa: 200-800 lei
Avizul Companiei Naționale de Autostrăzi:
- Pentru construcţii aproape de drumuri naționale
- Durata: 20 zile lucrătoare
- Taxa: 150-600 lei
ETAPA 4: Depunerea Dosarului pentru Autorizație (Săptămâna 13)
4.1 Dosarul Complet de Autorizare
Documentele obligatorii (în original + 3 copii):
- Cererea de autorizare (formular tip)
- Certificatul de urbanism (original, valabil)
- Proiectul tehnic complet (arhitectură + structură + instalaţii)
- Toate avizele de specialitate obținute
- Studiul geotehnic (dacă este cazul)
- Documentele proprietarului (act proprietate, Cl, etc.)
- Dovada plății taxelor pentru autorizație
4.2 Calculul și Plata Taxelor de Autorizare
Taxa de autorizare se calculează după formula:
Taxa = Valoarea construcției x Coeficientul local x 0.5%
Exemplu pentru casă 150 mp în Suceava:
- Valoarea construcţiei: 150 mp x 1.200 EUR = 180.000 EUR
- Conversia în lei: 180.000 x 5 = 900.000 lei
- Taxa de autorizare: 900.000 x 0.5% = 4.500 lei
Taxe suplimentare:
- Taxa de timbru: 25 lei
- Taxa verificare proiect: 200-500 lei
- Taxa înregistrare: 50 lei
TOTAL TAXE: ~4.800 lei pentru exemplul de mai sus
ETAPA 5: Verificarea și Emiterea Autorizaţiei (Săptămâna 14-17)
5.1 Verificarea Tehnică a Dosarului
Durata: 15 zile lucrătoare
Responsabili: Arhitectul-şef și comisia tehnică
Aspectele verificate:
- Conformitatea cu certificatul de urbanism
- Respectarea normelor de construcție în vigoare
- Corectitudinea calculelor structurale
- Completitudinea proiectelor de instalaţii
- Validitatea tuturor avizelor
5.2 Soluţionarea Eventualelor Observaţii
Durata: 5-10 zile (dacă sunt observaţii)
Acțiuni necesare:
- Corectarea proiectelor conform observaţiilor
- Retransmiterea documentelor corectate
- Reverificarea tehnică
5.3 Emiterea Autorizației de Construire
Durata finală: 30 zile lucrătoare (conform legii)
Valabilitate: 3 ani de la emitere
Posibilitate de prelungire: Cu 2 ani suplimentari
Costurile Complete pentru Autorizația de Construire (2025)
Distribuția Costurilor pentru Casă 150 mp
| Categoria | Cost (EUR) | Cost (LEI) | Procentaj |
|---|---|---|---|
| Proiectare arhitectură | 3.500 | 17.500 | 35% |
| Proiectare structură | 1.800 | 9.000 | 18% |
| Proiecte instalaţii | 2.200 | 11.000 | 22% |
| Studiu geotehnic | 600 | 3.000 | 6% |
| Avize de specialitate | 400 | 2.000 | 4% |
| Taxe autorizaţie | 1.000 | 5.000 | 10% |
| Asistență tehnică | 500 | 2.500 | 5% |
| TOTAL | 10.000 | 50.000 | 100% |
Cost pe metru pătrat: 67 EUR/mp sau 333 lei/mp pentru documentația completă
Comparația Costurilor pe Regiuni (2025)
| Regiunea | Cost Total (EUR) | Observaţii |
|---|---|---|
| București + Ilfov | 12.000-15.000 | Cele mai mari tarife |
| Cluj, Brașov, Constanţa | 10.000-13.000 | Tarife ridicate |
| laşi, Timişoara | 9.000-12.000 | Tarife medii-ridicate |
| Suceava, Bacău | 8.000-11.000 | Tarife competitive |
| Orașe mici | 7.000-10.000 | Cele mai mici tarife |
Avantajul SIGROMID: în Suceava, oferim servicii complete de autorizare cu 20-30% mai ieftin decât în Bucureşti, menținând aceeași calitate.
Timeline Realist vs Optimist pentru Autorizare
Scenariul OPTIMIST (Fără Probleme)
- Săptămâna 1-2: Pregătirea documentelor iniţiale
- Săptămâna 3-8: Proiectarea tehnică completă
- Săptămâna 9-12: Obținerea tuturor avizelor
- Săptămâna 13: Depunerea dosarului
- Săptămâna 14-17: Verificarea şi emiterea
TOTAL: 17 săptămâni (4.5 luni)
Scenariul REALIST (Cu Mici Probleme)
- Săptămâna 1-3: Pregătirea documentelor + întârzieri minore
- Săptămâna 4-10: Proiectarea + o revizuire
- Săptămâna 11-16: Avizele + o întârziere la utilităţi
- Săptămâna 17: Depunerea dosarului
- Săptămâna 18-22: Verificarea + observaţii minore
TOTAL: 22 săptămâni (5.5 luni)
Scenariul PESIMIST (Cu Probleme Majore)
- Săptămâna 1-4: Probleme cu documentele proprietății
- Săptămâna 5-14: Proiectarea + revizuiri multiple
- Săptămâna 15-24: Avizele + întârzieri la mai mulţi furnizori
- Săptămâna 25: Depunerea dosarului
- Săptămâna 26-32: Verificarea + observaţii majore + corectări
TOTAL: 32 săptămâni (8 luni)
Recomandarea SIGROMID: Planifică 6 luni pentru obținerea autorizației și începe procesul cu 3-4 luni înainte de data dorită pentru începerea construcţiei.
Checklist Complet: Nu Uita Nimic!
PREGĂTIREA INIŢIALĂ
- Verificarea actului de proprietate (fără sarcini)
- Obținerea certificatului de urbanism
- Planul cadastral actualizat
- Adeverinţa fiscală (fără datorii)
- Identificarea arhitectului și echipei de proiectare
PROIECTAREA TEHNICĂ
- Contractarea arhitectului autorizat
- Contractarea inginerului constructor
- Contractarea proiectanţilor instalaţii
- Efectuarea studiului geotehnic (dacă e cazul)
- Verificarea şi validarea tuturor proiectelor
AVIZELE DE SPECIALITATE
- Depunerea la ISU și obținerea avizului
- Solicitarea avizului de la DELGAZ GRID
- Solicitarea avizului de la E.ON ROMAΝΙΑ
- Solicitarea avizului de la APA-CANAL
- Alte avize specifice (dacă sunt necesare)
AUTORIZAREA PROPRIU-ZISĂ
- Pregătirea dosarului complet (original + 3 copii)
- Calcularea şi plata taxelor de autorizare
- Depunerea dosarului la Primărie
- Urmărirea procesului de verificare
- Soluţionarea eventualelor observaţii
FINALIZAREA
- Ridicarea autorizației de construire
- Verificarea corectitudinii datelor
- Păstrarea în siguranță (original + copii)
- Pregătirea pentru începerea lucrărilor
Probleme Frecvente și Soluțiile Lor
Problema 1: Întârzieri la Obținerea Avizelor
Cauze frecvente:
- Dosare incomplete la depunere
- Perioade de concediu la furnizori
- Schimbări de personal la autoritățile locale
Soluţii:
- Depunerea dosarelor complete din prima
- Evitarea perioadelor de sărbători (decembrie-ianuarie)
- Urmărirea activă a statusului dosarelor
- Contractarea unei firme specializate în autorizări
Problema 2: Observații Majore la Verificarea Tehnică
Cauze frecvente:
- Nerespectarea normelor de construcţie
- Inconsistenţe între proiectele de specialitate
- Informaţii incorecte în certificatul de urbanism
Soluţii:
- Verificarea prealabilă de către arhitectul-şef
- Coordonarea atentă între proiectanți
- Consultarea cu comisia tehnică înainte de depunere
Problema 3: Refuzul Autorizației
Cauze frecvente:
- Nerespectarea POT/CUT-ului local
- Construcţia pe teren neautorizat pentru construcţii
- Lipsa accesului la drumul public
Soluţii:
- Verificarea atentă a certificatului de urbanism
- Consultarea cu arhitectul-şef în faza de proiectare
- Obținerea tuturor avizelor înainte de depunere
Problema 4: Expirarea Documentelor în Timpul Procesului
Documente cu risc de expirare:
- Certificatul de urbanism (24 luni)
- Avizele de specialitate (2-3 ani)
- Studiul geotehnic (fără termen legal, dar recomandat sub 2 ani)
Soluţii:
- Începerea procesului cât mai devreme
- Monitorizarea atentă a termenelor de valabilitate
- Reînnoirea proactivă a documentelor aproape de expirare
Serviciile SIGROMID pentru Autorizații
Pachetul ASISTENŢĂ STANDARD
Pret: 15-20% din costul total de autorizare
Include:
- Consultanţa pentru pregătirea documentelor
- Coordonarea echipei de proiectare
- Depunerea dosarului la autorităţi
- Urmărirea statusului până la emitere
- 1 revizuire inclusă (dacă sunt observaţii)
Pachetul MANAGEMENT COMPLET
Pret: 25-30% din costul total de autorizare
Include:
- Toate serviciile din pachetul standard
- Managementul complet al echipei de proiectare
- Obținerea tuturor avizelor de specialitate
- Soluţionarea tuturor observaţiilor
- Revizuiri nelimitate până la autorizare
- Garanţia obţinerii autorizaţiei în maximum 6 luni
Pachetul VIP – FAST TRACK
Preţ: 35-40% din costul total de autorizare
Include:
- Toate serviciile din pachetul complet
- Procesare prioritară la toți furnizorii
- Echipă dedicată exclusiv proiectului tău
- Comunicare săptămânală de progres
- Consultanță arhitecturală inclusă
- Garanția obţinerii în maximum 4 luni
Documentația Finală: Ce Primești
Autorizația de Construire Include:
- Numărul de autorizaţie şi data emiterii
- Datele proprietarului și ale terenului
- Descrierea construcției (destinație, suprafeţe, înălțimi)
- Termenul de valabilitate (3 ani + posibilitate prelungire 2 ani)
- Condițiile speciale de construcție (dacă există)
Documentația Anexă:
- Proiectele tehnice vizate și aprobate
- Avizele de specialitate originale
- Studiul geotehnic (dacă a fost necesar)
- Procesul-verbal de verificare tehnică
Obligațiile Post-Autorizare:
- Afişarea autorizației la locul de construcţie
- Respectarea condițiilor din autorizaţie
- Anunțarea începerii lucrărilor (cu 5 zile înainte)
- Păstrarea documentației pe şantier
- Comunicarea oricăror modificări autorităţilor
Modificările și Revizuirile de Autorizație
Modificări Care NU Necesită Revizuire:
- Schimbări de finisaje interioare
- Modificări la compartimentările nestructurale
- Schimbarea culorilor la faţade
- Modificări minore la instalaţii
Modificări Care Necesită Revizuire:
- Creşterea suprafeței construite
- Modificări structurale (stâlpi, grinzi, planşee)
- Schimbarea destinației spațiilor
- Modificări la faţade sau înălţimi
Cost revizuire: 30-50% din costul autorizaţiei iniţiale
Durata: 2-4 săptămâni pentru modificări minore
Întrebări Frecvente (FAQ)
În condiţii normale, procesul durează 4-6 luni, incluzând proiectarea, obținerea avizelor şi emiterea autorizaţiei.
Costul total variază între 8.000-12.000 EUR, incluzând proiectarea, avizele și taxele de autorizare.
Nu, este strict interzis şi se pedepsește cu amenzi mari și sistarea lucrărilor. Autorizaţia trebuie obținută înainte de orice lucrare.
Autorizaţia se poate prelungi cu încă 2 ani dacă lucrările au început. Dacă nu, trebuie solicitat o nouă autorizaţie.
Modificări minore sunt permise, dar modificări majore necesită revizuirea autorizației, cu costuri și timp suplimentar.
ISU este obligatoriu pentru toate locuințele. Avizele de la furnizori (gaze, energie, apă) sunt necesare doar dacă urmezi să te racordezi.
Concluzia: Autorizația Fără Stres cu SIGROMID
Obținerea autorizației de construire nu trebuie să fie un coşmar birocratic. Cu pregătirea atentă, echipa potrivită şi urmărirea activă a procesului, poți avea toate documentele necesare în timp util.
SIGROMID SRL îți oferă experiența de 15 ani în obținerea a peste 150 de autorizații în zona Moldovei. Cunoaştem perfect procedurile locale, avem relații de încredere cu toate autoritățile și îți garantăm obținerea autorizației în termenele promise.
Cu serviciile noastre de management complet, te scutești de stres și economiseşti timp prețios, concentrându-te pe planificarea construcției în timp ce noi ne ocupăm de toată birocrația.
Începe Procesul de Autorizare Astăzi
Vrei să obții autorizația fără bătăi de cap? Contactează specialiştii SIGROMID pentru o consultație gratuită şi un plan personalizat de autorizare.
Solicită consultația gratuită şi descarcă „Checklist-ul Complet pentru Autorizarea Construcției” cu toate paşii detaliaţi.
Articol realizat de echipa tehnică SIGROMID SRL – Experți în autorizații din 2010
Actualizat conform reglementărilor în vigoare din iunie 2025
